Содержание
- Стоит ли брать ипотеку или лучше накопить полную сумму?
- Арендовать и откладывать – или взять ипотеку?
- Сторонникам ипотеки
- Любителям накоплений
- Банки нас разводят? | Брать ипотеку или копить на квартиру? | Что выгоднее сегодня?
- Копить или купить?
- Что выгоднее брать ипотеку или копить? | LIBERTEX24
- Как долго стоит копить на квартиру? Или взять ипотеку? Подсчитали, что выгоднее
- Условия и подсчеты
- Квартирный вопрос: брать ипотеку или копить?
- Что выгоднее?
- Плюсы и минусы двух вариантов
Стоит ли брать ипотеку или лучше накопить полную сумму?
С другой стороны, для накоплений мы привели самый консервативный и низкодоходный вариант. И картина может выглядеть иначе, если наши герои окажутся более финансово подкованы, чтобы использовать и другие инструменты для приумножения средств — облигации, ИИС, фондовый рынок, ПИФы и т.п
Арендовать и откладывать – или взять ипотеку?
Весной мы уже пытались разобраться, что выгоднее, снимать квартиру и откладывать на ее покупку или сразу брать ее с помощью ипотечного кредита. Тогда получилось, что копить на квартиру выгоднее, чем покупать ее в ипотеку на длительный срок. Как ситуация обстоит сейчас? Давайте посчитаем.
Сторонникам ипотеки
Для чистоты эксперимента рассмотрим квартиру с аналогичными параметрами и местоположением, где обосновались молодожены Коля и Оля. На продаже имеется двухкомнатная квартира общей площадью 53,2 кв. м, расположенная на одиннадцатом этаже 17-этажного панельного дома по адресу: Москва, улица Бутлерова, 22.
Дом расположен в тихом месте, в километре от метро «Калужская». Вокруг много магазинов и прочих объектов социальной инфраструктуры. Стоимость квартиры составляет 12 миллионов рублей. Это средняя и вполне рыночная цена за подобные варианты в этом районе.
Посчитаем расходы по ипотечному кредиту по программе «Готовое жилье» от Сбербанка. С учетом всех опций, включая то, что семья молодая, можно получить минимально возможную ставку в размере 7,7% годовых. При сроке кредитования в 15 лет ежемесячный платеж составит 101 350 рублей. Кроме того, необходимо сразу внести первоначальный взнос в размере 1,2 миллиона рублей.
Кстати говоря, если покопаться в ипотечных программах разных кредитных учреждений, то можно получить еще более низкие ставки, чем эта. Некоторые банки уже предлагают условия по кредитованию вторичного жилья на уровне, сопоставимом с льготными программами для новостроек. И вполне реально найти кредит под 6,5% годовых. Ежемесячный платеж в этом случае будет в пределах 90 тысяч рублей.
Любителям накоплений
Если просто арендовать эту или подобную квартиру в этом доме, то платеж по аренде составит 40 тысяч рублей плюс счетчики. Молодая семья с одним-двумя детьми, которые обязательно появятся со временем, будут «нажигать» свет и воду в районе 3-4 тысяч. Возьмем за точку отсчета затраты на аренду каждый месяц в размере 43 350 рублей.
Сумму, равную первоначальному взносу – 1,2 миллиона рублей, можно положить в банк. А кроме того, можно пополнять его ежемесячно разницей между платежом по ипотечному кредиту и суммой аренды – 58 000 рублей. Чтобы условия соревнования были одинаковыми.
Сложно представить, как будут меняться ставки по вкладам в течение такого большого срока. Но если принять текущее значение в 3% годовых за среднее, то за 15 лет на счету с учетом капитализации и ежемесячных пополнений накопится сумма около 14 миллионов 460 тысяч рублей.
Скорее всего, стоимость квартир к этому времени вырастет как минимум вдвое. Поэтому забудем про рублевые вклады и будем копить деньги в иностранной валюте.
Можно разбить сумму между долларом, евро и юанем. Размер ставки по валютным вкладам не позволяет говорить о каком-либо накоплении за счет процентов. Но рост курса позволяет быть уверенным в сохранности средств.
За последние 15 лет доллар вырос относительно рубля примерно в 2,6 раза. В то же время валютная стоимость квадратного метра осталась на прежних значениях. С начала 90-х годов цена росла, но после кризиса 2008 года она так и не смогла оправиться и находится сейчас на уровне 2006 года.
Поэтому сбережения в иностранной валюте будут выгоднее рублевых депозитов, а также ипотечных кредитов. Главное, чтобы уровень заработной платы позволял делать эти накопления, не ограничивая себя качеством арендованного жилья.
Банки нас разводят? | Брать ипотеку или копить на квартиру? | Что выгоднее сегодня?
- Сторонникам ипотеки
- Любителям накоплений
Копить или купить?
К концу прошлого года спрос и цены на недвижимость начали расти, как следствие – многие стали снимать деньги с депозитов, чтобы купить квартиру. Объясняем, почему хранить деньги на долгосрочном вкладе сейчас не выгодно, если вы копите на жилье.
Я коплю на квартиру и откладываю деньги на счёт в банке. Подождать или решиться на покупку?
Вам нужна квартира и вы откладываете на неё деньги – это правильная стратегия. Но только до тех пор, пока рынок недвижимости более или менее спокойный и стабильный. Он таким и был последние года три, но со второй половины 2023-го начались волнения: власти заявили о предстоящем переходе на эскроу-счета, новых правилах строительства и росте НДС на 20%. Банки начали повышать ставки по ипотеке, а население решило, что дешёвые квартиры заканчиваются – жильё стали разбирать. Только в Москве в прошлом году купили почти 80 тыс. квартир в новостройках (по данным Росреестра). Ажиотаж привёл к росту цен: по данным аналитического центра ЦИАН в прошлом году в Москве новостройки подорожали на 12% за год, в Новой Москве – на 6%.
Это и есть главный сигнал: ждать становится невыгодно.
Как быстро дорожают квартиры?
Сейчас жилье в новостройках по мере строительства дорожает на 2-2,5% в месяц. Возьмём для примера однокомнатную квартиру 35,5 кв. м в ЖК «Пригород Лесное».
На старте продаж такая квартира стоила 2,3 млн руб., но через три месяца стоимость метра выросла более чем на 7 тысяч рублей, а к сдаче дома в эксплуатацию метр подорожал почти на 26 тысяч.
Рост цен зависит во многом от стадии готовности проекта (на старте продаж квартиры значительно дешевле, чем на стадии ввода дома в эксплуатацию). Дополнительными факторами роста являются класс недвижимости, расположение объекта, наличие рядом метро (или его скорое открытие) и рыночная ситуация.
- В среднем от котлована до готового дома квартиры дорожают на 25-30%.
- Фактор открытия метро добавляет к стоимости метра от 12 до 20% (чем дальше от центра Москвы, тем выше наценка за транспорт).
- Класс жилого комплекса влияет как на цену квадратного метра, так и на стоимость средней квартиры (почти всегда в домах комфорт-класса больше метражи помещений по сравнению с экономом).
- Кроме того, в более статусные проекты чаще включают подземные паркинги, где цена машиноместа выше, чем в многоуровневых или плоскостных гаражах.
- Еще одним фактором роста цены являются темпы продаж жилого комплекса. Чем быстрее квартиры в строящихся корпусах находят своего покупателя, тем больше вероятность, что девелопер сильнее повысит цен на немногочисленные оставшиеся квартиры (тем более, что они уже предлагаются в почти готовых корпусах).
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН
У меня деньги на депозите. Снять сейчас или подождать окончания срока вклада?
Если деньги хранятся на депозите, то снять их – значит, потерять доход по процентам. Но так ли уж много вы теряете? Давайте посчитаем. Банки в среднем предлагают от 6 до 8% годовых (как правило, это долгосрочные вклады, без возможности частичного снятия средств и пролонгирования). Например, вы открыли счёт на год, и вам предложили максимальную процентную ставку – 9% от суммы вклада, на депозите размещён 1 млн руб. За год вы заработаете 90 тыс. руб.
При текущем росте цен, на такую сумму квартира может подорожать за один месяц. Возьмём двухкомнатную квартиру в ЖК «Томилино» общей площадью 45 кв. м.
За год эта квартира прибавила в цене почти 25%, то есть примерно 740 тыс. Значит, ваше ожидание стоило бы потерянных 650 тыс. руб. выгоды.
Срок вклада скоро заканчивается. Как быть?
Самая сложная ситуация – когда остаётся подождать месяц или два, чтобы получить проценты, а цена на квартиры растёт. Что делать? Просто посчитайте выгоду. Мы уже говорили о том, что на депозите даже при максимальной ставке за год можно заработать немного (90 тыс. руб. при вкладе – 1 млн руб.).
Сравните доход по процентам со стоимостью недвижимости. Например, вы отложили покупку на два месяца, пока ждали проценты. В сегодняшних условиях за это время цена квартиры может увеличиться до 150 тыс. руб. Значит вы потеряли 150 тыс. на росте цены, сэкономив 90 тыс. на вкладе.
Получается, что на растущем рынке выгоднее все-таки закрыть депозит и вложить средства в недвижимость.
Хочу купить квартиру в новостройке, но пока живу в съёмной. Боюсь, что платить за аренду и ипотеку невыгодно.
Довольно распространённая ситуация, но и в ней есть выгода. Объясняем на примере.
Допустим, вы решились на покупку жилья в доме, который будет сдаваться только через год. Квартира в такой новостройке по сравнению с готовой обычно дешевле на 25% (на примере квартиры в «Томилино» разница составит 740 тыс. руб. Да, придётся ещё год снимать жильё и платить за аренду, но давайте посчитаем: если арендная плата – 30 тыс. руб. ежемесячно, за год вы заплатите 360 тыс. руб. Но так как вы сэкономили при покупке 740 тыс. руб., то всё равно остались в плюсе на 380 тыс. руб.
Не зря говорится – сэкономил, значит, заработал.
Как подстраховаться, если боишься «не потянуть» кредит?
Что выгоднее брать ипотеку или копить? | LIBERTEX24
Да, одновременно платить ипотеку и снимать квартиру – тяжело. Но сейчас банки и застройщики предлагают ипотечные каникулы: снижение или отсрочка платежей на определённый срок. Иногда платежи по ипотеке можно отложить до сдачи дома в эксплуатацию.
Анцышкина Алена руководитель управления ипотечного кредитования ГК «Самолёт»
— Мы предлагаем своим клиентам программу «Ипотечные каникулы» на отдельных проектах, и она пользуется популярностью. Срок действия – от 6 месяцев или до этапа ввода в эксплуатацию.
В январе мы провели анализ программы: у людей очень положительные отзывы о продукте, все опрошенные покупатели арендуют квартиру, и отсрочка платежа по ипотеке для них является отличным подспорьем в бюджете. Поэтому мы планируем в ближайшее время усовершенствовать программу, чтобы клиенты, приобретающие квартиры в любом нашем проекте имели возможность в течение 12 месяцев не обслуживать ипотечный кредит.
Как долго стоит копить на квартиру? Или взять ипотеку? Подсчитали, что выгоднее
По данным на конец 2023 года, улучшить свои жилищные условия хотели 24,3 млн, или 40%, российских семей . При этом две трети из них планировали для этого купить квартиру. И в такой ситуации нередко встает вопрос, что лучше — ипотека или арендовать, пока копишь на покупку.
Условия и подсчеты
Читайте также
Свои метры: 10 графиков о том, как покупают жилье в России
Условия. Разберем семью из двух человек, которые планируют завести ребенка, и рассматривают покупку двухкомнатной квартиры или аренду аналогичной. У каждого средняя зарплата по региону. И если остановимся на москвичах, то, по данным Росстата на май 2020 года, это будет 91 823 рубля.
Допустим, наша семья готова выделить половину общего дохода — как раз чью-то одну зарплату — на ипотеку или съем плюс накопления. Хотя это и не самая безопасная бюджетная стратегия — эксперты по личным финансам рекомендуют, чтобы до 50% семейного дохода покрывали вообще все имеющиеся обязательства: и кредиты, и оплату ЖКУ, и проезд в транспорте и т.п.
Первый сценарий. Стоимость квартиры, конечно, зависит от многих факторов. Но предположим, пара выбрала «евротрешку» (двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной) в новостройке в ближнем Подмосковье за 7 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, или 1,4 млн рублей.
В кредит наши герои взяли 5,6 млн рублей и успели воспользоваться льготной «коронавирусной» ипотекой под 6,5%. Пока официально программа заканчивается 1 ноября, но президент России Владимир Путин уже предложил продлить ее минимум до 1 июля 2021 года, а Минфин — до конца 2021 года . Ежемесячно заемщики готовы платить 91,8 тыс. рублей.
В этом случае за шесть лет и три месяца (всего 75 месяцев) они потратят на покупку квартиры и выплату ипотеки 8 216 379 рублей (1,4 млн первоначального взноса плюс 6,816 млн выплат по кредиту). И это включая переплату 1 216 379 рублей.
Есть ипотечные программы и с меньшим первоначальным взносом — та же «коронавирусная» ипотека допускает его снижение до 15% от стоимости жилья. Но более привычные 20% остаются оптимальным вариантом, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Это своего рода косвенное подтверждение для банка платежеспособности и дисциплинированности клиента.
Второй сценарий. Стоимость аренды — так же, как и покупки, — может меняться по многим причинам и колебаться от района к району даже в пределах одного города. Так, по данным сайта Domofond.ru на август 2020 года, аренда двухкомнатной квартиры в столице обойдется в 43 тыс. рублей. Замдиректора департамента аренды квартир агентства «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова назвала цену 42 тыс. рублей для двухкомнатной квартиры и 31 тыс. рублей — для однокомнатной.
В аналитическом центре ЦИАН уточнили, что, по их данным, снять однокомнатную квартиру в Москве в среднем стоит 39,1 тыс. рублей, в городах-миллионниках поменьше — 28,2 тыс. рублей.
Читайте также
Эксплейнер
Свой дом. Что нужно заранее знать об ипотеке
Но допустим, наша пара решила обжиться в том же подмосковном районе, где собирается потом брать жилье. В этом случае в месяц им придется заплатить арендодателям приблизительно 32,5 тыс. рублей . Плюс стоимость аренды увеличивается на размер коммунальных платежей, например 2,5 тыс. рублей в месяц. Тогда получается: 91,8 – 32,5 – 2,5 = 56,8 тыс. рублей. Столько семья сможет откладывать на покупку квартиры.
Предположим, что они довольно консервативные и для накоплений воспользуются банковским вкладом. Последние постепенно теряют популярность среди населения — из-за снижения ставок и повышения общего уровня финансовой грамотности, но банки все еще хранят около 32,108 трлн рублей россиян (по данным ЦБ на начало августа 2020 года).
Квартирный вопрос: брать ипотеку или копить?
Максимальная ставка по вкладам на середину сентября составила 4,39% . Ее и возьмем за основу. К такому уровню показатель привела политика ЦБ, который в 2020 году уменьшил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%. О том, как она связана с процентами по депозитам и кредитам, можно прочитать здесь .
Рассмотрим депозит с капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 56,8 тыс. рублей. При первом взносе 1,4 млн рублей и этих условиях за шесть лет и восемь месяцев (всего 80 месяцев) наша пара накопит 7,161 млн рублей, включая 1,217 млн рублей, которые банк начислит в виде процентов. При этом «переплата» на аренду составит 2,8 млн рублей ((32,5+2,5)*80), а на пополнение вклада они направят 5,944 млн рублей (1,4 млн + 56,8*80). То есть всего на жилье пара потратит 8,744 млн почти за семь лет.
Третий сценарий. У пары в принципе нет никаких крупных сбережений, и они только задумались о покупке квартиры. При тех же условиях вклада, но с первым взносом не 1,4 млн, а, например, 50 тыс. рублей процесс накопления затянется еще на два года и займет восемь лет и пять месяцев.
Что выгоднее?
Для нашего примера и выгоднее, и быстрее оказалось взять ипотеку. Можно найти и обратные модели , где аренда оказывается эффективнее и по срокам, и по затратам. Все зависит от региона, стоимости жилья, аренды и процентных ставок.
Читайте также
Десять правил, как грамотно снять жилье
При этом надо понимать, что мы рассматривали фиксированные показатели на текущий момент и очень конкретные условия плюс не учитывали темпы роста цен. В 2020 году регулятор прогнозирует их на уровне 3,7–4,2% с возвращением к целевым 4% только после 2021 года. Но приобретение жилья занимает не один год, и, например, среднее значение инфляции за последние десять лет составило 6,75%.
В каждом из сценариев существуют факторы, которые могут как увеличить затраты, так и уменьшить. Так, если при ипотеке один или оба заемщика увеличат свой доход, развивая карьеру, то они смогут направить дополнительные средства на досрочное погашение. А вот длительная потеря работы одним из партнеров грозит, наоборот, ухудшением положения.
В случае с арендой едва ли ее стоимость удастся удержать все семь лет на одном уровне. «Стоимость аренды продолжит восстановление после «коронакризиса» минимальными темпами на фоне удаленки — многие временно съехали со своих квартир, что продолжает оказывать давление на арендные ставки. Но полное восстановление рынка и его дальнейший рост мы ждем не ранее лета 2021 года, многое также будет зависеть от ситуации с коронавирусом”, — отметила Виктория Кирюхина. По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенная стоимость долгосрочной аренды в Москве с октября 2023 года по октябрь 2020 года выросла на 1,3%. Всего же за последние три года аренда недвижимости подорожала на 7,7%.
Однако здесь стоит помнить, что Москва притягивает трудовые ресурсы, а значит, и поддерживает спрос на арендное жилье. По городам-миллионникам его стоимость, наоборот, снизилась — на 2,1% за последний год и на 10% — за последние три.
Оксана Полякова также отметила гибкость рынка аренды — по ее словам, он способен оперативно адаптироваться к изменяющимся условиям. Например, в конце 2023 — начале 2023 года он столкнулся с шоком: арендаторы схлынули из Москвы (многие потеряли работу, не смогли платить за учебу и т.д.), но уже осенью 2023 года спрос стал заметно повышаться, а в 2023 году ситуация стабилизировалась.
Не стоит на месте и цена недвижимости. Так, по данным ЦИАНа, цены новостроек на московском рынке за девять месяцев с начала 2020 года выросли на 7,6% на фоне льготной ипотеки. Хотя в 2021 году рынок вряд ли сможет преодолеть данный прирост — спрос будет распределен более равномерно, и такого ажиотажа на рынке, как сейчас, уже не будет, отметила Виктория Кирюхина. Наибольший рост цен минувшим летом наблюдался в сегменте экономкласса, так как бюджетное предложение остается самым ходовым товаром рынка недвижимости, отметил директор департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
То есть план сбережений придется корректировать — вряд ли выбранная сейчас квартира и через семь лет будет стоить столько же.
Читайте также
Эксплейнер
«Ипотечные каникулы»: кто может ими воспользоваться?
С другой стороны, для накоплений мы привели самый консервативный и низкодоходный вариант. И картина может выглядеть иначе, если наши герои окажутся более финансово подкованы, чтобы использовать и другие инструменты для приумножения средств — облигации, ИИС, фондовый рынок, ПИФы и т.п
В консервативных вариантах накопления на квартиру вряд ли будут успевать за реальным приростом цен. Виктория Кирюхина привела следующий пример. В сентябре 2020 года средний чек сделки по Москве составил 14,1 млн рублей. Для сравнения — год назад средний чек сделки был равен 11,5 млн рублей.
То есть за год рост составил 2,6 млн рублей при сохранении той же площади. Далеко не каждый потенциальный покупатель откладывает такую сумму за год. Поэтому на фоне дешевеющей ипотеки часто выгоднее воспользоваться кредитом. К тому же нынешние ставки по депозитам не позволяют зарабатывать так же, как еще даже два-три года назад. То есть накопления съедает инфляция и рост стоимости недвижимости.
При этом в отсутствие доступной ипотеки средний чек увеличивался не такими высокими темпами: с сентября 2023 по сентябрь 2023 года он вырос только на 500 тыс. рублей.
Для стратегии «аренда плюс накопления» лучше подходит период высоких ипотечных ставок, когда рост цен на жилье замедляется, а банки одновременно с этим предлагают выгодные условия по депозитам. Но сегодня на рынке сложилась прямо противоположная ситуация.
Также кроме математики есть еще и совсем не экономические факторы — например, неуверенность, где именно хочется жить, неопределенность семейного статуса и т.п. Так как выбирать-то, если не только по цифрам?
Плюсы и минусы двух вариантов
Собственность. «Один из главных плюсов покупки квартиры в ипотеку по сравнению с арендой уже давно остается неизменным: если наниматель во многом зависит от жизненной ситуации арендодателя, который может расторгнуть договор найма, из-за чего съемщику придется искать новое место жительства, то после оформления ипотеки покупатель может считать себя полноправным собственником квартиры», — отметил Сергей Шлома.
Стоит только помнить, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. И например, продать ее без его ведома не получится. Но вот в какой цвет вы покрасите стены и заведете ли питомца, кредитной организации все равно.