Содержание
- Собираетесь покупать ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК? А вы знаете, что необходимо проверить перед покупкой?
- Покупка земли под ИЖС: как всё сделать правильно?
- Назначение земли
- Как купить участок?
- Риски сделок с землёй
- Важные изменения в сфере индивидуального жилищного строительства
- Что произошло?
- В чем суть нового закона?
- Зачем были приняты поправки?
- Что теперь понимать под ИЖС?
- Земельный участок в СНТ или ИЖС | Что Вас ждет после покупки | Минусы жилого дома в СНТ!
- Какие требования установлены к объектам ИЖС?
- Разрешения на строительства получать больше не надо?
- Нужно ли к уведомлению прилагать какие-нибудь документы?
- Нужна ли проектная документация?
- После подачи уведомления можно сразу строить?
- Могут ли запретить строить?
- Что делать, если ответа от госорганов нет?
- Нужно ли по окончании строительства получать разрешение на ввод в эксплуатацию?
- По каким формам направлять уведомления?
- Что ещё важное принёс закон 340-ФЗ?
- Предусмотрен ли контроль за строительством?
- Что такое участок ИЖС: расшифровка определения, плюсы и минусы земли с таким статусом
- Как расшифровывается этот статус и что он означает
- Вся правда о ЛПХ — Что такое ЛПХ — И чем ЛПХ отличается от ИЖС, СНТ и ДНП ?
- Правила выбора земли
- Тип застройки
- Формирование и размер
- Вид разрешенного использования
- Преимущества
- Полезное видео
- Заключение
Собираетесь покупать ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК? А вы знаете, что необходимо проверить перед покупкой?
Один из многообещающих вариантов их использования – строительство, и лучше всего его вести на землях ИЖС.
Покупка земли под ИЖС: как всё сделать правильно?
Покупка участка для строительства дома связана со обилием рисков. Разбираемся, в чём особенность земли под ИЖС и как заключить сделку без негативных последствий в виде невозможности застройки и согласования проектов с местными органами.
Поделиться
Назначение земли
Земля под личное жилое строительство (ИЖС) – участок в черте городка либо дачных хозяйств, у которого одно предназначение: серьезное строительство дома для проживания. У таковой земли должен быть собственный кадастровый номер, а в выписке ЕГРН в разделе «вид разрешённого использования» должно стоять: «ИЖС».
На таком участке разрешается:
- выстроить трёхэтажный дом до 1500 м² (дом до 500 м² строится с извещением местных органов власти, а более 500 – с получением разрешения);
- вести садовое либо огородное хозяйство;
- жить и региться одной семьёй;
- пристраивать бани, бытовки, теплицы, гаражи без разрешений местных органов, но с соблюдением определённой законом дистанции от дороги, жилых помещений.
Как купить участок?
Существует два главных метода покупки земли для ИЖС: оформление контракта купли-продажи с личным собственником или с местной администрацией. В роли собственника может выступать физлицо либо организация (например, обладатель коттеджного посёлка).
При покупке земли под ИЖС у собственника:
- Изучите полный пакет документов на земляной участок (выписку ЕГРН, межевое дело, планы по застройке местности и пр.).
- Пообщайтесь с соседями и узнайте нет ли судебных споров о границах и какова история участка (как нередко он перепродавался в прошедшем, нет ли сервитутов и пр.).
- Проверьте реальность инфы без помощи других заказав выписку из ЕГРН через веб-сайт rosreestr-info.ru.
- Удостоверьтесь, что границы участка определены верно и совпадают с обозначенными в документах.
- Если всё в порядке, передавайте задаток и заключайте подготовительный контракт купли-продажи.
Основной контракт купли-продажи лучше оформлять у нотариуса, хотя закон и не просит этого для всех сделок. Дополнительно нотариус ещё раз проверит все сведения из реестра и наличие ограничений на сделку.
После чего переход прав регится в Росреестре, а клиент передаёт оставшуюся часть средств. Конец сделки: оформление акта приёма-передачи земли.
Сделки с государством проходят по более сложной схеме, в особенности если участок неузаконенный и не имеет собственного кадастрового номера.
Клиент платит только за нотариальное оформление сделки (от 3-10 тыс. руб.) и регистрацию перехода прав принадлежности в реестре (госпошлина 2 тыс. руб.). В его расходы также входят комиссионные риэлтору, которые могут забирать до 3-5% цены участка. Налог с реализации (13%) оплачивает только торговец, получивший доход.
Риски сделок с землёй
Приобрести землю для ИЖС может гражданин Рф либо иноземец (не считая приграничных территорий). Но есть и ограничения, предусмотренные Земляным кодексом. Связаны они с лесными и природоохранными зонами, и с сервитутами – ограниченным правом на использование землёй, к примеру, в связи с проложенными коммуникациями либо другими объектами.
Например, по участку могут проходить принципиальные для области трубопроводы. Это значит, что владелец должен обеспечить доступ служб к коммуникациям и не вправе строить в этом секторе ничего, что может помешать их работе. О таких аспектах необходимо узнавать заблаговременно – до дизайна сделки по покупке земли для ИЖС, к примеру, запрашивая градостроительные планы в местной администрации либо изучая выписку ЕГРН.
Ограничения прав на землю могут быть пожизненными и сохраняться при переходе права принадлежности к другим лицам.
Сделки на рынке земли нередко обжалуются в судах. Причём не только лишь участниками, да и местными властями.
При покупке участка для ИЖС должны заставить задуматься:
- старенькые документы на землю (к примеру, до 1998 года), не переоформленные в необходимое время;
- указание в выписке ЕГРН хоть какого другого вида разрешённого использования не считая ИЖС;
- обременения, к примеру, залог банка, судебный арест в связи с поданным иском бывших собственников (проверяется через ЕГРН и путём отправки запросов в суд в районе нахождения участка);
- наличие ЛЭП, теплосетей, узлов коммуникаций (об этом всегда делается отметка в выписке ЕГРН, как об ограничении в использовании);
- наличие любого официально оформленного сервитута с властями или службами;
- самовольная постройка на участке или свалка с отходами;
- нахождение участка рядом с военным городком, санитарной территорией, в зоне с особыми условиями, рядом с государственной границей.
Все эти мелочи могут в дальнейшем превратится в судебные дела или запреты. «Я купила земельный участок под ИЖС, а оказалось, что на нём числится теплотрасса. Строительство дома по проекту с соблюдением норм о расстоянии между сетями и домами, становится невозможным. Я вынуждена была подать иск в суд на продавца, потому что он скрыл от меня данный факт, а официального сервитута оформлено не было и никаких ограничений также не зарегистрировано», – рассказывает покупательница земли.
Суд установил, что продавец, несмотря на наличие документов на участок, не имел права продавать его для ИЖС, потому что его назначение – блокированная жилая застройка. Покупательница ничего об этих нюансах не знала и планировала масштабное строительство отдельно стоящего здания с разными подходами.
Часто о запретах покупатели узнают уже после покупки участка и начале уведомительной процедуры с местными властями по поводу ИЖС. «Приобрёл участок под ИЖС и направил в Окружную администрацию уведомление о планируемой реконструкции дома-недостроя, который там находился. Мне пришёл отказ в связи с расположением объекта в охранной зоне электроснабжения», – рассказал один из пострадавших. Он попытался добиться оформления уведомления на реконструкцию через суд, но в удовлетворении иска ему было отказано.
Всегда нужно выяснять также есть ли арендатор у дома или недостроя на участке для ИЖС, поскольку по закону он вправе пользоваться участком плюс ему принадлежит преимущественное право покупки. Если обойти его интересы, он может обратится в суд и требовать расторжения договора.
Владелец участка обязан проинформировать покупателя об ограничениях по его использованию. Но на практике информирование происходит редко, ведь это всегда влияет на цену. Если после покупки земли выяснится, что не на ней запрещено строительство, то новый собственник вправе требовать расторжения договора и возврата денег через суд.
Стремясь сэкономить покупатели также соглашаются приобрести землю с иным назначением, надеясь изменить её статус на ИЖС. Соглашаться на такие сделки стоит только юристам, специализирующимся на земельном праве. Например, земля не может быть переведена, если она находится далеко за городом и не примыкает ни к какому поселению. Может также существовать мораторий на перевод земель сельхозназначения в ИЖС, например, если в области наблюдается дефицит участков для выращивания посевов.
Если все эти нюансы вам неизвестны, то лучше не рисковать и выбирать для покупки землю с возможностью жилой застройки.
- Назначение земли
- Как купить участок?
- Риски сделок с землёй
Важные изменения в сфере индивидуального жилищного строительства
+6 месяцев Клерк.Премиум бесплатно! В образовательном сервисе Клерк.Премиум на 18 месяцев вы получите: ✔︎ мини-курсы каждый день; ✔︎ 450+ вебинаров и 40+ онлайн-курсов; ✔︎ консультации экспертов без ограничений; ✔︎ эксклюзивные статьи-разборы. Исключительно в декабре дарим +6 месяцев Клерк.Премиум в подарок — забирайте и пользуйтесь лучшим. Забрать подарок
Что произошло?
Президент России подписал Федеральный закон от 3 Августа 2023 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который, помимо прочего, внёс изменения в сферу индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС). Закон вступил в силу 4 августа 2023 года.
В чем суть нового закона?
Новый порядок существенно упрощает процедуру строительства ИЖС. Теперь не требуется получать разрешение на строительство и разрешение на ввод. Вместо разрешений вводится уведомительный порядок начала и окончания строительства объекта ИЖС и садовых домов. Установлены единые требования к объектам ИЖС.
Упрощена процедура оформления прав на построенные объекты.
Зачем были приняты поправки?
Поправки призваны упорядочить ИЖС. Они устанавливают единые требования к строительству жилых домов на земельных участках, предоставленных в целях ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, также к строительству жилых и садовых домов на садовых земельных участках. Ограничиваются максимальные параметры застройки. Данное изменение обусловлено отсутствием в законодательстве, а зачастую и в правилах землепользования и застройки ограничений параметров такой застройки, что приводит на практике к многочисленным нарушениям, в том числе в части строительства на таких земельных участках многоквартирных домов.
Кроме того, уточнён механизм осуществления государственного строительного надзора при строительстве объектов ИЖС.
Что теперь понимать под ИЖС?
В соответствии с внесёнными в Градостроительный кодекс РФ изменениями под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание (жилые дома, индивидуальные жилые дома), которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, созданных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Земельный участок в СНТ или ИЖС | Что Вас ждет после покупки | Минусы жилого дома в СНТ!
Какие требования установлены к объектам ИЖС?
Поправками определены максимальные параметры: количество надземных этажей — менее 3-х; высота — менее 20 метров. Это должно быть отдельно стоящее здание, не созданное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Такой подход позволит решить проблему возведения под видом объектов ИЖС многоквартирных домов.
Разрешения на строительства получать больше не надо?
Нет, не нужно. При строительстве или реконструкции объектов ИЖС вместо получения разрешения на строительство предусмотрено направление застройщиками уведомления о планируемом строительстве или реконструкции. Для этого нужно заказным письмом, лично, через МФЦ или портал госуслуг обратиться в уполномоченный орган (обычно, местную администрацию).
Нужно ли к уведомлению прилагать какие-нибудь документы?
Да, вместе с уведомлением о планируемом строительстве следует направить, например, правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН). При всем этом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок могут быть запрошены в порядке межведомственного взаимодействия.
Нужна ли проектная документация?
Нет, при строительстве, реконструкции объектов ИЖС не требуется подготовка проектной документации (такая документация может быть подготовлена по инициативе застройщика).
После подачи уведомления можно сразу строить?
Не совсем, нужно дождаться уведомления от местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС (садового дома) установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке. Местные власти в течение 7 дней проверяют параметры будущего строительства (сначала на предмет того, соответствует ли постройка виду разрешенного использования земельного участка и его территориальной зоне согласно местным правилам застройки) и высылают заявителю своё уведомление. После чего у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Уведомление действует в течение 10 лет.
Могут ли запретить строить?
Да, местная администрация может прислать уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров и (или) недопустимости размещения дома на данном земельном участке. Начинать стройку в такой ситуации нельзя. Предусмотрены случаи, когда местные власти направят такое уведомление, например параметры возводимой постройки противоречат установленным либо строить на этой земле жильё или садовый дом нельзя в принципе.
Что делать, если ответа от госорганов нет?
Если застройщик никакого ответного письма и уведомления от уполномоченных органов не получил, то это даёт право осуществлять строительство согласно указанным им параметрам.
Нужно ли по окончании строительства получать разрешение на ввод в эксплуатацию?
Нет, нормами закона предусмотрена обязанность застройщика в течение одного месяца после окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС подать в уполномоченный орган уведомление — об окончании строительства дома. По результатам проверки такого уведомления уполномоченный орган примет решение о соответствии (несоответствии) построенного (реконструированного) объекта установленным требованиям. К уведомлению нужно приложить технический план на дом и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности на дом.
По каким формам направлять уведомления?
В настоящий момент формы уведомлений не утверждены, но появятся в последнее время (Минстрой России уже подготовил проект соответствующих уведомлений). До их появления можно направить вышеуказанные уведомления в письменной форме с соблюдением требований к содержанию и к составу прилагаемых документов, установленных ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
Что ещё важное принёс закон 340-ФЗ?
Вводится обязанность органов государственной власти или местного самоуправления направить по окончании строительства объекта ИЖС или садового дома в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на возведённый объект. К этому заявлению прикладываются необходимые документы, в том числе уведомление об окончании строительства и представленный застройщиком технический план объекта ИЖС.
Предусмотрен ли контроль за строительством?
Да, поправками определены особенности контроля строительства объектов ИЖС. Так, в целях контроля за соблюдением параметров строительства предусмотрена возможность проведения проверок в случае поступления информации о нарушениях предельных параметров разрешенного строительства.
В подарок курс повышения квалификации при оформлении подписки Клерк.Премиум!
Что вы получите в крутой бухгалтерской подписке:
• качественное обучение: +450 вебинаров, ежедневные мини-курсы, 50+ онлайн-курсов;
• полную информационную поддержку: безлимитные консультации с экспертами по любым рабочим вопросам;
• эксклюзивные статьи от главреда «Клерка» по вашему запросу.;
• более 400 чек-листов, инструкций, шаблонов для работы;
Забирайте Клерк.Премиум вместе с подарком. Оставьте заявку ниже — ответим на все вопросы.
Что такое участок ИЖС: расшифровка определения, плюсы и минусы земли с таким статусом
Земельные участки являются самым востребованным в инвестиционном плане продуктом.
Один из перспективных вариантов их использования – строительство, и предпочтительнее всего его вести на землях ИЖС.
Помимо этого, такие участки имеют доступ к инфраструктуре населенного пункта, в каком расположены, также, подключение к коммуникациям происходит по государственным расценкам.
О том, что представляют из себя такие участки, об особенностях их использования и достоинствах мы расскажем в этом материале.
Как расшифровывается этот статус и что он означает
Аббревиатура ИЖС встречается в тексте распорядительного документа на земельный участок, кадастровом паспорте и свидетельстве, подтверждающем права собственника на землю, поэтому важно разобраться что же все-таки это такое и какую расшифровку имеет.
Она означает сокращенное название одного из видов разрешенного использования земельного участка и расшифровывается как – индивидуальное жилищное строительство.
Виды разрешенного использования – далее ВРИ, введены в практику эксплуатации земли классификатором ВРИ земельных участков, утвержденным Минэкономразвития России 1 сентября 2023 года, с изменениями, которые станут актуальными в 2023 году.
Подробнее о классификаторе ВРИ можно прочитать в статье.
Участок, имеющий ВРИ – ИЖС, может быть использован следующим образом:
- строительство малоэтажного дома;
- возведение вспомогательных хозяйственных построек;
- разбивка огорода для собственных нужд.
Вся правда о ЛПХ — Что такое ЛПХ — И чем ЛПХ отличается от ИЖС, СНТ и ДНП ?
В то же время законодатели запрещают использовать земли со статусом ИЖС для следующих целей:
- строительство домов на несколько квартир.
- переработка продукции сельскохозяйственного производства, в качестве варианта для предпринимательской деятельности;
- расположение объектов коммунального и промышленного использования;
- производство и реализация продукции ритуального назначения.
Правила выбора земли
При планировании строительства, помимо стоимости и юридических особенностей на центральное место выходит выбор оптимального расположения земельного участка.
Для каждого человека необходимы различные условия, но большинство из них можно подвести под некий единый критерий.
Рассмотрим нюансы, которые необходимо учесть, чтобы впоследствии не столкнуться с неприятными сюрпризами:
- При планировании строительства загородного коттеджа поищите участок, расположенный в непосредственной близости от объектов рекреации – водоемов, лесов.
- Для возведения капитального жилого строения следует предпочесть местность, расположенную недалеко от социальных объектов – детских садов и школ, больниц и учреждений культуры. Приветствуется наличие рынков, а так же магазинов, реализующих товары повседневного спроса.
- Удобные подъездные дороги, облегчающие передвижение на собственном автомобиле.
- Наличие коммунальных коммуникаций или возможности их оперативного подведения и подключения дома к ним.
Владельцы участков, выделенных под ИЖС, вправе рассчитывать на надлежащее содержание дорог, включая их зимнюю расчистку. Ответственность за это несет муниципалитет.
Тип застройки
Градостроительное законодательство позволяет возводить на земле, выделенной под индивидуальное жилищное строительство объекты для личного использования высотой менее трех этажей.
- Жилые дома. Строения не могут быть многоподъездными, рассчитанными на проживание нескольких семей и использование в коммерческих целях.
- Гаражи. Действует то же правило, что и в предыдущем случае – запрет на использование объекта с целью получения выгоды. При размещении постройки требуется соблюдение расстояния от близлежащих строений. Изучите нормы СНиП.
- Баня. Пожароопасный объект требует соблюдения при строительстве правил пожарной безопасности. Являясь вспомогательным сооружением, в получении разрешения на строительство не нуждается. Запрещается использование в коммерческих целях.
- Прочие хозяйственные постройки – дровяники, сараи, теплицы, беседки. Согласно законодательству строения подобного типа должны располагаться в глубине участка. Строительство должно вестись с выдерживанием расстояний, рекомендованных СНиПами.
Популярный строительный объект – гостиница может быть построен на землях ИЖС при наличии соответствующего разрешения от распорядительного органа.
О том, что можно строить на участках ИЖС читайте в отдельной статье.
Формирование и размер
При формировании участка, выделяемого под ИЖС, органы МСУ руководствуются следующими условиями:
- наличие незанятых территорий;
- уровень потребности населения в земельных участках под строительство;
- степень заселенности района;
- оценка целесообразности отведения земельного участка в соответствии с приоритетом развития территории.
Размер участка может составлять от 3 до 30 соток.
Зависит он и от площади будущего дома – существует требование к площади, выделяемой под застройку – обеспечение свободного размещения на нем стройматериалов и спецтранспорта, подсобных установок.
Вид разрешенного использования
Строительство на землях для этого не предназначенных карается штрафными санкциями, также предписаниями о сносе незаконной постройки.
Уточнить ВРИ конкретного участка земли можно, обратившись в органы Росреестра:
- Закажите кадастровый паспорт участка. По строке ВРИ в соответствии с записями в государственном кадастре недвижимости находится информация о том, как участок может быть использован.
- Кадастровая выписка об участке. Строка «Разрешенное использование» содержит искомую информацию.
Запросить данные можно:
- при личном визите в органы Росреестра или через сайт,
- через МФЦ,
- сайт «Госуслуги».
В соответствии с действующим классификатором ВРИ, ИЖС в документах указывается как «малоэтажная жилая застройка».
О том, как узнать ВРИ участка, читайте в тематическом материале по ссылке.
Распорядительный акт органа местного самоуправления, устанавливающий ВРИ ИЖС участка, может служить основанием для начала жилищных строительных работ.
Преимущества
Неоспоримыми плюсами ведения строительных работ на участке под ИЖС являются:
-
- моментальное присвоение адреса построенному дому;
- беспроблемное оформление регистрации по месту жительства;
- гарантированное обеспечение всеми необходимыми коммуникациями;
- близкое расположение социальных объектов, также объектов транспортной, инженерной и коммунальной инфраструктуры;
- плата за владение домом ограничивается суммой налога на имущество физических лиц;
- сумма налога на ИЖС участки ниже, чем на участки аналогичной площади на сельскохозяйственных землях и территориях, выделенных под садоводство.
- возможность получения налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц за строительство дома;
- использование земли в качестве залогового фонда при оформлении ипотечного кредита;
- получение материнского капитала за построенный дом.
Охотников заинтересует возможность получения официального разрешения на хранение огнестрельного оружия. Дома, возведенные на участках с другим ВРИ такого преимущества своему владельцу не дают.
Подробнее о плюсах ИЖС в сравнении с садовыми участками читайте в этой статье, а отличия от ЛПХ — в этой.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал об особенностях участков для индивидуального жилищного строительства и юридических тонкостях их использования.
Заключение
Сложившаяся практика использования ИЖС участков для ведения строительных работ наглядно демонстрирует их преимущества – гарантированное возведение желаемого жилья, быстрое оформление регистрации по месту жительства, также подключение ко всем необходимым энергоресурсам и инфраструктуре.
Похожие статьи
-
Что означает индивидуальные жилые дома
Заглуши соседей: 10 фактов о шумоизоляции // FORUMHOUSE Во-первых, указанные здания должны быть отдельно стоящими. Индивидуальный жилой дом, жилой дом,…
-
Чем отличаются земли ижс от лпх
Земельный юрист по недвижимости об использовании участков ЛПХ и ИЖС в чем разница. При положительном ответе комиссия посылает рекомендацию главе…
-
Владимир Дуров — Как изменяется энергия земли? На теоретическом уровне при помощи разности потенциалов и некоего проводника из природной среды можно…
-
СНТ ДНП ИЖС Что выбрать? Если участок имеет такую форму принадлежности, как ДНП, то это обязует обладателя строить на его местности дачный дом. Что такое…
